20 萬港漂破辣招 貧富跨境大遷徙
信報財經月刊P014-023 | 封面專題 | 港樓難跌之謎 | By 李潤茵、黃愛琴 2018-05-01
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20 萬港漂破辣招 貧富跨境大遷徙
「港漂」社群近年不斷壯大，成為香港樓市的生力軍，這批「新香港人」資金雄厚、態度進取，正在重塑香港的樓市版圖。在擠逼效應下，隨着交通的便利，部份「舊香港人」將選擇到大灣區樓價以及生活指數較低的城市生活。
「買樓者要不吃不喝19 年供樓」，這種說法恐怕已經失準了！
中位數不準確
辣招自2010 年不斷出台，樓價卻不斷上揚，愈加辣愈上升﹝圖一﹞。2017 年，私人住宅樓價及租金指數升幅達五年最高，分別錄得14.8% 及7.9%。今年初，樓價已連續上漲超過21個月，連續14 個月創新高。樓價居高不下讓香港「揚威國際」，連續8 年榮登「全球樓價最難負擔城市」。今年，以供樓需時19 年穩佔第一寶座，大幅拋離第二名悉尼〔表一〕。
國際調查機構Demographia 每年都在全球406 個地區，以當地樓價中位數除以家庭入息中位數，計算樓價負擔能力。
但這種傳統經濟模型千算萬算，都算不到兩大因素──內地資金、父幹，「香港買第一層樓，首期超過五成，500 萬樓就要拿250 萬出來，多少打工仔拿得出？還要現金！」冠域商業及經濟研究中心主任關焯照一語道破現實：「為什麼樓價高過負擔能力仍然有人買得起？正是因為有特別因素，否則正常人上不到車。」
賣內地樓做首期
今時今日，誰有資格在香港上車呢？「如果我在香港買樓，家人可以賣掉內地套房付首期，他們有幾套，賣一套沒所謂。」金鑫用平淡語氣道出這番豪言壯語。
7年前，他從本科畢業後，跑到香港讀碩士。這位29歲IT人用年半完成城大課程後，開始港漂生涯，很快「榮升」香港人，他打算買樓，「因為香港樓價不會跌很多」。
金鑫父母從事汽車業，不過，在內地就算是普通工薪家庭，擁有幾層樓都很平常。內地父幹普遍就是賣樓，再豪擲千金南下買樓；香港父幹呢？則要先「加按」物業才有首置。香港完全比下去。
去年，金鑫在家鄉蘇州購入一個100萬800呎單位。拜「一孩政策」所賜，獨生子女集萬千寵愛於一身，近年二線城市樓價偏低，內地千禧世代自置物業比例遠超世界同齡人士〔圖二〕。
這股「港漂」勢力會如何衝擊本地樓市呢？
業界：16萬「港漂」留港
「業界對新香港人買家向來很迷惑。」從事地產代理逾30年，祥益地產創辦人汪敦敬坦言：「兩三年前尚可告訴你，到底有幾多內地人？但現在都拿香港身分證，只能憑拼音名字留意到。」
政府未有資料顯示「入籍港漂」數目，但順藤摸瓜，截至2016 年，入境處統計內地來港工作或就學獲批簽證就累計約20萬〔表二〕。「港漂家」創辦人劉瑞卿憑前線經驗估算：「留港都有16萬。」
單單2017年，本港向內地人發出簽證便有學生1.89萬、「輸入內地人才計劃」1.04 萬、「非本地畢業生留港/回港就業安排」9289 個，再加273個「優才計劃」、3.6 萬個「一般就業政策」及3545個「補充勞工計劃」，保守計每年起碼有4萬內地人來港居住。
劉瑞卿指出：「大部分內地生來港都是讀碩士，讀完一年，畢業後可以留一年，然後每兩年找僱主續簽，續簽三次已經是永久居民；學士更容易，原本已經讀4年，通常讀多一年碩士，然後留一年，續一次已經拿到。」他補充，單單2017年，來港內地生總共有3.1 萬，當中碩士2萬人、學士9000 人，還有近一千人讀副學士。
透過學生簽證、優才計劃等政策來港，只要住滿7 年，便可領取「三粒星」永久居民身分證，所享待遇與土生土長本地人無異，包括毋須繳付額外30%買家印花稅。
這批「新香港人」甚至比「舊香港人」更具購買力，中原主席施永青對本刊表示：「香港得18%讀大學，內地生來到已是學士或碩士，能來香港，經濟能力都好，所以買樓比例當然比香港人高」。
汪敦敬則預計：「新香港人現時即使未是關鍵大多數，將來都一定是，內地人佔比只會愈來愈多，並且會按部就班進駐。」
置業選擇交通要塞
他形容，首先是內地金融機構掃入寫字樓、商廈，接下來就是新移民掃入住宅，新香港人「會選擇交通要塞，例如九龍站（高鐵）及屯門（港珠澳大橋）」。
從前「舊香港人」會想像，樓價炒高因暴發戶從北方湧入，但汪敦敬告訴記者，這類買家實際愈來愈少。「我都曾經戲稱『凱旋門會變天安門』，但事實是內地買家更多是知識份子，有水平、有視野」，就是「符合class才入住凱旋門」。
劉瑞卿經營「港漂」生活平台接觸到很多「新香港人」，他指出「老港漂」大多已經三十多歲，對香港有歸屬感，才落地生根，他們早至2003年已來港打拚，不少已成家立室，置業需求與本地人無異。
至於近年新丁，他說「Master 比較參差，Bachelor是真人才」，盛讚新香港人「思想較成熟，學習能力強，Skill Set都比本地學生強」。
「新香港人」能從13億中人脫穎而出，在職場亦擄獲老闆歡心。資深獵頭人張慧敏透露，早於20 年前已不乏跨國銀行，指明要聘請在香港讀書的內地生，「其中一間就是渣打，因為生意始終要跟大陸接軌」。當年這批「老港漂」都已經成一哥一姐，「個個頭頂一片天！」
她形容國內學生競爭力，如今是愈來愈明顯，「論上進心，內地生明顯更優勝！」張慧敏分享，曾經有發展商帶領實習同學，參觀豪宅示範疇單位，同場既有內地生，也有本地生，看罷反應卻是截然不同。
「國內學生看到眼前一亮，叮一聲，人生有了目標；香港學生則會噓一聲，說句這些機會不是屬於我的」，她不禁感嘆：「香港是下流力，內地是上流力。」
「新香港人」在不同行業都很搶手，特別是服務客群與內地有關的，當中金融最顯著，例如投行及保險，皆因企業看中其人脈及背景，以方便賺取「北水」；其次是工程，張慧敏解釋這源於本地父母不喜歡子女讀該系，「因為工字不出頭」，結果大量研究生學位落入內地生手中，而市場對相關專才，實際求才若渴；第三，資訊及創新科技，原因是內地生比較有創意，而且更能駕馭普通話及英文。
不做教授賣保險
但張慧敏認為最關鍵，還是「內地人願意試咗先，沒有香港人那麼多包袱」。記者早前出席某保險精英會，便遇到「新獅子山下」故事，主角是位港大教育博士，原本很順理成章走學術路，後來發現競爭很大，索性轉行從事保險，首月薪水已經達7萬。
「不做博士，做保險，是不是浪費？」父母都曾經這樣質疑，對其決定有所保留，但這位「新香港人」不為所動，結果去年剛拿到「三粒星」時已經帶着足夠資金做業主。
正如施永青所言「香港每年供應單位約2 萬，最高收入那2 萬人，買到就買到」，哪到底該2萬人是誰？客觀數據顯示，每年來港內地學生就接近2 萬。2012 年，政府推買家印花稅（BSD），向非永久居民徵稅，原意為堵截「北水」，但隨着「港漂」陸續居滿7年，相關辣招不攻自破。
然後，還有「港人港地」。施永青直截了當批評：「我比梁振英更早提出，但他聽一段，不聽一段，我說不可以用來出租，否則仍然是沒法撇除投資因素，未能分開自用及投資兩個市場。」
新加坡是有效分隔土地投機的案例，當地精心規畫的聖淘沙，是唯一容許外國人買地的地方。反觀香港，「新香港人」買樓後出租，據記者了解便不在少數。
「新香港人」最終會否成為香港的大業主？仍是未知數。但汪敦敬認為「新香港人」符合「香港」一向的本質—— 人口流動高的遷徙型社會，「我們上一代也是遷徙來港，也有很多人遷徙到海外」。
三分之一遷大灣區
這是大勢所趨！原因是早於2007 年香港已經宣布要發展成為「大都會」，汪敦敬再作解釋：「所有大都會的結果都是，本身三分之一人口要遷出，因為資金滙聚後，樓價就會貴，但亦因交通網絡擴闊了，部分住不起市中心的會外移，部分住得起的則進駐。」
他估計將有三分之一香港人遷往粵港澳大灣區。言猶在耳，近日爆出逾百港人惠州買樓疑墜陷阱，有位19歲苦主坦承，鋌而走險買內地樓自住，全因香港置業難。
在深圳，每周末惠陽睇樓團都會準時出發，有資深買家向記者透露，近期多了港人買家大手入貨。
「星人星地」成功 組屋可維穩
內地精英南下做「新香港人」，香港精英曾幾何時（甚至現在）都會南下做「新新加坡人」。
兩地同是金融中心，同屬外向型經濟，自然吸引高質新移民，正因如此，資產價格都容易因熱錢流入而水漲船高，港星兩地幾乎同時推樓市辣招，但效果卻迥異。
新加坡自2013 年樓價見頂後，連降14季跌足3年半，租務至今仍然下降，去年3 月減辣後，樓市才回穩〔圖三〕。「新加坡跌得少，香港就升得癲！」趙承遠今年71 歲，回想22 年前初到貴境，新加坡樓價只是香港六成左右。
南豐新邨豪宅價
年年都返香港、日日睇港聞的他，特意提及南豐新邨，已賣到呎價1.7 萬港元，「我首次置業就是南豐新邨，73年用11萬港元買樓花，呎價200 幾港元」。退休前從事地產代理，八十年代入行賣海外樓，很多高官名流都是他客戶，不足50歲已賺夠佣半退休，96年急流勇退移民新加坡。
後來見新加坡市旺，技癢重出江湖，由零開始逐家拍門做代理。究竟港樓有幾癲？他就用新加坡樓作比較：「等於新鴻基在烏節地鐵站上蓋賣樓，烏節站相當於香港尖沙咀站。該豪宅推出時，呎價2500 坡幣已經破紀錄。1.7 萬港元差不多3000 坡幣，換句話是新加坡豪宅都貴不過南豐新邨！」
這種價差與移民政策不無關係，也解釋香港的辣招為何破功。「港人港地」已經無影無蹤，但星洲多年都奉行「星人星地」。究竟如何做到？要解答這個問題必先梳理出「新加坡人月入1000 元都可買樓」，當中「新加坡人」是指誰呢？
公民才能買一手組屋
首先，新加坡地產無論是物業抑或是買家都分三種。物業可分為組屋（HDB）、私人公寓（Condo）及有地私宅（Landed House）〔表三〕；買家則包括公民（Citizen）、永久居民（Permanent Resident，簡稱PR）及外籍人士（Foreigner）。
這種分類最主要突出一種資格，「只有公民才能購買一手組屋、有地私宅，並享有房屋津貼」。
趙承遠遂解釋1000 元條數怎樣計？原因在於津貼「首置三四萬坡幣、三代同堂三四萬，及低收入一二萬，最高可達八萬」，以上福利只限公民。趙承遠仍持「永久居民」，即使48歲已到當地扎根，目前所住私人公寓都擁永久業權，但因「非公民」不享地權。
「永久居民」無優勢
「永久居民」四字，在香港及新加坡，待遇很不同。前者可即獲豁免買家印花稅（BSD）；後者固然可「永居」，但買樓呢？豁免首置印花稅僅限「公民」〔表四〕。「只有香港公民處於不利位置。」港人姜正東是國立新加坡大學會計系副教授，已在當地生活11年、持有PR。他指出當地很保障本土利益，以年輕人為例，新加坡人已經沒有港青「無樓結不到婚」的煩惱。
在新加坡，求婚不說「嫁給我好嗎」，而是「申請組屋好嗎」，皆因組屋要聯名申請，而年輕夫婦會有優先，難怪姜教授都說「學生無父幹都生活到」。能新婚申請組屋，前提是能區分出「公民」，否則「永久居民」也只能買二手。
香港沒有「公民」，只有「永久居民」，留港多年的「港漂」只要在關鍵時刻換證做「新香港人」，已經可免除15%BSD，辣招形同虛設；相反，新加坡永久居民要入籍才能免辣，趙承遠說：「我個仔在18歲已經要決定是否當兵，拒絕會即時被趕走；我個女3 歲到來，由幼稚園讀到大學，申請公民都非立刻批出。政府要求先在新加坡註冊公司工作，然後起碼交到3年稅單。」
他指出即使「永久居民」近乎土生土長，要做「公民」還是要「視乎貢獻」，「什麼都假，最後都是睇錢！」亞洲城市地少人多，有地物業賣少見少，自然價格高企，「本土優先」無可厚非，新加坡經驗正正反映出，「吸引優才」與「保障本土」並不矛盾，姜教授批評：「新加坡都限制外資投機，只有香港是歡迎中資炒地。」
供樓不超家庭收入六成
歸根究柢是兩地政府對「炒賣」立場不同。趙承遠從事房地產36 年，在他鄉望故鄉尤為感慨：「我永遠都跟人說，買樓要睇長線，即使炒都好，全世界都無學香港大上大落。」新加坡政府便說明，無論是政府樓抑或是私樓，每年升跌都不可超過10%。
「不要忘記，新加坡不是城市，而是國家。」儘管「德政」─組屋表面解決實際房屋需求，他認為背後政治考量更見高明，「當你是stakeholder 時，就一定不會搞寸個party！」換言之，新加坡政府透過組屋「維穩」，其辣招奏效關鍵就在於政府有能力調節供應，達到「一手政府樓會牽制二手政府樓，二手政府樓再牽制私樓，一環牽制一環，公私營不會拋離太遠」的效果。
這點香港永遠無法仿效，最大原因是「賣地是庫房主要收入」，結果「自1994 年以來，香港自置率降到不足五成，相反新加坡近九成人擁有自置物業」，而且不存在「不吃不喝供樓」，因為「所有新加坡人做樓按，供樓都不准超過家庭收入六成，要你起碼有正常生活，行到街、睇到戲，正常娛樂」，趙承遠說：「政府都不想你炒樓生活，想你腳踏實地打工搵錢。」
有怎樣的政府，有怎樣的人民，有怎樣的樓市。
新獅子山下 農二代賣保險上車
回歸後，香港保險業大吸北水，不過這些機會不屬於港人，而是「新香港人」。
香港保險業發展遠較內地成熟，保費較低，覆蓋較全面，而且投資回報高一倍。據業內人士稱，2015 年前，不少內地人來港碌銀聯卡買分紅保險，有人年簽千萬「走資單」。保監局統計，去年香港向內地訪客發出的新造保單保費為508億元，佔個人業務總新造保單保費的32.6%，98% 保單以非一筆過方式支付。
內地人脈
在港內地生憑着香港學歷、內地人脈，成為香港保險業的生力軍。今年30 歲的李桐祥便是一個例子。他來自廣西一個農民家庭，2008 年憑着內地高考廣西第六名成績，獲中文大學工商管理學系取錄，並提供50萬獎學金。
「在內地好靠關係」。自小目睹父母因為沒有人脈而受盡不公平待遇，李桐祥決定來港從商，為人生來一場逆轉勝，目標是畢業三年內賺到百萬年薪，改善家人生活。
他發現同系畢業生多數入Big 4 做會計師，做足三年月薪都只有兩三萬，錢途有限，故決定投身保險行業，靠佣金達成目標。
李桐祥稱，港漂保險員當中有一半為富二代或官二代，「靠父幹」簽內地單甚有優勢。不過即使沒有家底，港漂亦可靠個人網絡，闖出一片天。
讀大學時，李桐祥不再「死讀書」，反而積極參與課外活動，更成為內地本科生聯合會的莊員，廣結內地生人脈。做保險後，他專攻港漂市場，人緣好助他簽下一張又一張的保單，第三年已賺到百萬年薪，五年內成為區域經理，管理30 名港漂下線。
「我主要做細價單，第一張保單是師姐買的，萬多元，第二年她見我做得不錯，介紹了她在內地開廠的表姐給我認識，做成了一張50 萬港元的保單，是我至今做過最大的單。」
巨額花紅
李桐祥於2015 年取得香港永久居民身份證，買樓不用付買家印花稅，不過首期仍是一大障礙。直至上年3 月，他因業績突飛猛進，得到一筆50萬港元的花紅，加上儲蓄，成功買到元朗西鐵站附近一個460 呎的二手單位，成交價接近600 萬，首期兩成，月供萬八。「600 萬以上的樓要付四成首期，over budget，故只找低於600萬的。」
港漂買房皆因租房貴。他打算在這一年兩年內結婚，需要一個「家」。
他不怕樓市大跌，也不怕經濟轉差，深信以自己的能力和保險業的前景，供樓不成問題。港漂的優勢是能夠遊走中港兩地：「我有管理經驗，即使香港出事，都可以回內地發展。」
假若調轉角色，香港年輕人賣保險是否能夠同樣成功？「那要看他是否能夠招到內地生，因為香港人買保險的市場已經接近飽和，基本上六七成人已經有自己的保險，要結婚和升職才會加單，但這些已有保險經紀跟進。」
對於香港年輕人慨歎上車難，李桐祥認為選擇比努力重要。「如果我當時不是選擇來香港讀書，畢業後不是選擇做保險，哪有可能買到樓？我很多同學都在Big 4 做，每月賺三萬元。難道他們不努力嗎？他們經常OT。選擇對了，努力才有意義。不過當然要看你想過怎樣的生活。」
老港漂換「三粒星」：好處只在買樓！
在港漂圈內，熬到「七年之癢」都會暗忖「香港永久居民身份證，並沒有多少福利啊！」2009 年，來自江蘇的郭大偉都有同樣糾結，「內地戶口其實比較重要，例如福利、於內地城市買樓權利、按揭貸款額、報考大陸公務員資格，以及其他專業執照等……」
結果，他拖了2 年才換證，背後最大推動力還是樓市辣招，「若非買樓，無必要換『三粒星』」。
舊香港人供樓
來港多年，郭大偉能操一口流利廣東話。目前，他與兩位朋友合租「港漂社區」紅磡的服務式公寓，月租共1.8 萬元；原來他4 年前已榮升業主，以約500 萬港元，購入馬鞍山500呎單位，兩房一廳連儲物間，估計單位目前已升值至約750萬。
「微信群內，同學會聊買樓，需求都大，因為買樓比較保值，不過通常都是免辣招後才入市。」結果郭大偉先儲五六年錢，拿到「三粒星」後伺機入市，收樓後旋即放租給本地夫婦，驗證了港漂圈內另一名句「北上廣深最該租樓，香港則最該買樓」〔表五〕。原因很簡單，內地即使大城市，租金回報都不高；相反，香港地租金相當供樓，買樓較划算。
郭大偉自問沒有父幹，就是「時機算好！」「現在我都買不起！當年仍做到九成按揭，所以500 萬樓，首期只需六七十萬。」他續指，很多人當年因不敢借錢而錯失機會，不過自己卻始終看好後市，「樓價不斷升，幾多成都無所謂！」新香港人看樓市較樂觀。
50%同學北返
不過這位土木工程師，儲首期都是粒粒皆辛苦，「工程師晉升階梯清晰，但起薪都是一兩萬，初期還要兼職讀碩士，所以都花得七七八八」。但勝在是專業人士，薪金加幅都理想，結果他買樓時，月薪達4 萬，既儲到足夠首期，按揭成數都高。
買香港樓等於落地生根嗎？言之尚早！郭大偉坦言視乎工作機會，「目前香港搵錢仍然較易，但會憧憬內地，例如深圳」。這位「老港漂」2002 年來港，原本已經在南京讀大學，後來因為理工大學往內地招生，他獲到獎學金，遂決定赴港讀本科。
不經不覺，已經待在香港超過十年，連碩士學位都完成，但未必個個「內地精英」都似郭大偉，「當年，挑選來港有20 幾位同學，現時尚有半數留在香港，多數男同學，很多女生已回家嫁人，有些甚至沒有拿『三粒星』就走了」。
同胞五大路線 香港建「China Town」
不知何時開始，不論行街、搭車，還是走進屋邨，都會遇上來自五湖四海的內地人。他們不再是「阿燦」，而是有錢買樓的「新香港人」。他們以不同策略，在香港置業，形成香港「China Town」，並逐步擴大版圖。
一：內地生租遍大學區
香港高等院校近年廣招內地生，一為吸才，二為吸水。來港內地學生大多三五成群，合租大學附近和地鐵沿線的住宅，熱門地點包括沙田、大圍、紅磡、屯門、將軍澳、西環、上環等地區。每年暑假一到，內地生或其家長就會出動搵盤租房，推高當區租金。
據統計，約三四成內地生在畢業後會留港工作，部分人居滿七年成為香港永久居民。下一步，就是買樓置業。而這些熟悉的租住地區，是他們置業的理想選擇。
二：商家進駐交通要塞
中環中資公司高層和小型民營企業家，由於經常要中港兩邊走，通常會選擇在中港交通樞紐買樓，方便往返市區和內地。
他們對於傳統豪宅興趣不大，有些人不知「半山區」為何物，卻對九龍站情有獨鍾，認為九龍站物業就是香港地標，喜歡其「又貴又豪又靚」，例如凱旋門、君臨天下和天璽等。
紅磡由於有火車與內地連接，海名軒、半島豪庭和海逸豪園也深受內地買家歡迎。
另一批喜歡在口岸區置業的內地人是雙非家長。隨着子女來港上學，他們紛紛以新界西北區細價屋苑作為目標，免卻子女每天跨境上學之奔波。
三：內地富爸爸買起名校區
內地富爸媽則在九龍城置業，助子女考進名校。該區校網優質，有不少傳統名校，例如喇沙、拔萃及瑪利諾等。早前傳媒報道，有內地家長為了送女兒入讀瑪利諾修院學校小學部，部署兩年豪擲二千萬元在九龍城區置業，最終得償所願。
四：北角「小福建」再受捧
北角向來有「小福建」之稱，因為聚集了很多來自福建的早期移民。同鄉效應使北角成為內地人置業的熱門地區。曾有來自福建的中港商人，為了靠近同鄉，買入該區城市花園一個九百呎單位，用作自住。
五：中國首富山頂置業
內地頂級富豪來港置業，鍾情傳統豪宅區。真正的豪宅，特點是交通不便，人跡罕至，有獨立花園洋房，山頂和半山區就是好例子。
有傳阿里巴巴主席馬雲於2015 年以15 億港元，購入山頂超級豪宅白加道22 號，實用呎價高達15 萬元。而一度成為中國首富的恒大地產主席許家印，則於2010年以超過4億港元買下半山區布力徑10 號C 的獨立屋，共三層，面積六千呎。
內地人圍城 地產商迎合
三個樓盤，道出香港地產商如何出招，吸引內地客買起香港。
大圍名城：設「投資移民專櫃」
有人形容大圍住宅「名城」是紫禁城，因為內地住客佔相當比例，到處都可以聽到普通話，連保安也會用「早上好」跟你打招呼，並且守衞很森嚴。建城初期，發展商特設「投資移民專櫃」接待內地客，提供一站式樓按及財富管理服務，更趁五一黃金周推出頂層複式特色戶單位，吸引兩成內地買家。由於名城鄰近浸大、中大、城大及理大，故深受內地學生歡迎。
發展商 長江實業、港鐵
落成年份 2010年
單位數目 4,328
近期呎價 萬六至萬七
面積 900至1,400方呎
元朗意花園：代繳稅化辣招
為遏抑樓價，政府於2016年11月「加辣」，將印花稅劃一增加至15%，連同之前的買家印花稅，內地客到香港買房，最少要交30%稅。上有政策，下有對策。長實於2017 年推出的意花園項目，就實行「代繳100% 從價印花稅及買家印花稅」，又為買家提供5年過渡貸款，毋須入息證明，結果成功於半個月內賣出九成單位，估計有兩成為內地買家。
發展商 長江實業
落成年份 2017年
單位數目 67
近期呎價 約二萬
實用面積 1,476至2,369方呎
荃灣海之戀．愛炫美：樓盤名見玄機
樓盤的名字，反映宣傳策略。今年才開賣的愛炫美賣個滿堂紅，但名字卻負評如潮，認為「炫美」是內地用語，有show off之意。有網友惡搞此名，例子包括「愛不炫」、「愛曬命」、「愛炫富」、「愛完未」等等。回顧香港不同年代的樓盤名〔見下表〕，由樸實無華的「大廈」到後期出現的「帝豪系列」，再到現今的愛炫美，可見地產商的目標客戶已由本地居民，轉為喜歡掃豪宅的內地人。樓盤名愈來愈奇怪，受害的竟是的士司機。他們投訴，現在的樓盤名已經完全失去引路功能，例如北角的臨海樓盤海璇，英文竟叫Victoria Harbour！
發展商 港鐵、長江實業
落成年份 預計2018年9月
單位數目 1,436
近期呎價 約二萬
實用面積 497至1,163平方呎
李潤茵、黃愛琴 本刊記者 信報財經月刊
P001 | 總編的話 2018-05-01
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第三隻眼晴看樓市
如果單看負擔比率（一般家庭要不吃不喝19.4 年才買到樓）及經濟周期（港樓自2004年起，沒有停止過升勢）這兩個指標，香港樓市不單違背常理，也違反一切經濟定律。不過，哲學家黑格爾說過：「存在即合理」，如果跳出傳統迷思，就會明白香港樓市反地心吸力，也不無理由。
包括港府官員在內的大部分香港人，在預測樓市時都存在兩大盲點，一是不明白近十年來，「新香港人」已變成支撑樓市的生力軍，他們購買力強勁，置業心態進取，遠非「舊香港人」可比，但享有的卻是與一般香港人無異的權利，「港人港地」、「非本地買家繳付額外印花稅」等限制招數已破功。
香港經濟賴以成功的基石是奉行「公平、透明、公開」的原則，這些「新香港人」在香港置業完全遵守遊戲規則，投入的是真金白銀，所以不能以排外的態度來對待。不過，需要指出的是，在預測未來樓價走勢、以至將來住屋需求量時，必須將每年幾萬個「新香港人」也計算在內，否則差之毫釐，謬以千里。
第二個觀察香港樓市的盲點是負擔能力單純看置業者本身的入息。本港去年第三季的樓價中位數為619.2 萬元，家庭年收入中位數為31.9萬元，意味一個家庭要不吃不喝，過「吸風飲露」式的生活19.4年，才可成功置業，香港已連續第8年成為全球最難負擔樓價的地區。
如果單純以入息中位數來推算，樓價焉有不跌之理，然而不論是新盤抑或二手，搶盤的情況卻不斷上演，證明需求殷切，承托力強勁。
很多買樓上車者都是月入不高的年輕人，說穿了是「父幹」在背後發功，為人父母者不忍子女成為無殼蝸牛，願意拿出俗稱的「棺材本」，況且大部分慈父慈母都有一層「供斷」了的自住物業，有餘力助一臂之力。因此計算置業負擔能力，絕不能單純以置業者本身的收入來衡量，還需要計算入父母輩的資助。
觀察香港的樓價要用第三隻眼晴，同樣地，要發展已經式微的香港漁業也要換一個視角，今期特別報告──「新漁業」，就直擊有心人如何善用貨櫃來養魚、高科技養珍珠、以養蠔來淨化海水，令夕陽行業變成朝陽行業需要他們創新的思維。
現時困擾全球的中美貿易戰，表面看是美國不滿中國貿易順差太大，企圖逼中國就範，但「項莊舞劍、志在沛公」，背後是中美兩大經濟大國，為了爭奪世界政經舞台未來霸主地位，而展開的一場角力。本刊邀請中美學者撰文剖析兩國不同取態背後玄機。
科技日新月異，行業生態丕變，社交媒體正衝擊傳統廣告行業，今期小專題有KOL現身說法。
投資市場波譎雲詭，吳毓武、林少陽、張公道、經濟3.0、高天佑等專欄作家，善用第三隻眼晴，以獨特的視角教導投資者如何逢凶化吉。 信報財經月刊
P030-033 | 封面專題 | 港樓難跌之謎 | By 許創彥 2018-05-01
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太空艙紓緩樓市悲劇 — 港產太空艙之父現身說法
上世紀末，香港經濟騰飛，人人追求「四仔」：「老婆仔」、「狗仔」、「車仔」，最後必不可少是「屋仔」。時移勢易，樓市供求失衡，「新香港人」加入搶購行列，一般人只能愈住愈貴，愈住愈細。港人黃偉麟遂想到生產太空艙，讓大家在蝸居中尋回些少私人空間，也無意中創造一個大商機。
去年上映的港產片《西謊極落：太爆．太子．太空艙》，男主角為省8000 元，騙女友到紐約實習，實則自己搬到太空艙，希望早日夠錢買劏房做「業主」。
故事離奇，但現實果真殘酷如斯，「我們不得不承認香港樓市是齣悲劇，我們住的不是單位，是棺材。」於是，黃偉麟7年前成了香港首個生產太空艙的商人，希望港人尚有一個聊勝於無的私人空間，可逃離荒謬的世界。
害群之馬
但在香港，太空艙總與骯髒、危險和不人道掛鈎。記者訪問黃偉麟前，也特意去深水埗扮租客「睇艙」，那300 呎單位陰陰沉沉，塞滿太空艙。房東極度警覺，每當你稍微有動作，都生怕你是前來「放蛇」的記者。
聽完記者分享，黃偉麟說：「他們當然心虛啦，全部做錯晒！」首先，根據《床位寓所條例》，每個單位不能放多於11 張床，否則需領取賓館牌照，「他們一個單位20 人，已經犯法」。
另外，奸商為暴利，大多買偷工減料的太空艙，「鐵薄一半，材料不防火」。黃偉麟認為，艙與艙起碼距離一米，確保走火通道，「但那些地方莫說一米，一呎都沒有」。
說起這些害群之馬，他「如數家珍」，慨嘆行業良莠不齊，尤其內地那群黑心商人，令太空艙背上不必要的罵名。
大平反
「現在從報紙看到的，很多都是第一代犯錯的設計，他們仍在跟。」黃偉麟如今以酒店標準來設計，「全用燒不着的ABS 樹脂，大大減低火警風險」。
「出面的艙頂只用3 根鐵，我們用14根鐵，能承受8個人重量。即使地震，東西倒塌，裏頭都能頂一陣。」
不止內籠講究，Wi-Fi、充電器齊備，而且每次售貨前，他必定教育客人相關條例，甚至落手落腳幫他們設計擺位，務求艙內住得安心，艙外有休憩空間，不像狗竇。「香港人做有一定保證，很企理。」
私樓都有市
看到這裏，或許你會覺得只要發奮向上，買到私樓太空艙便與自己無關。錯了，即使你披星戴月賺到幾百萬，如今最多僅夠買128 呎，發展商更會「安慰」你：「紫禁城咁大，皇帝也不過睡一張床。」
「假設一家四口加工人，理應要四間房。即使再多200呎，也做不到四房。」黃偉麟身為人父，深明小孩都要空間，「給他一張碌架床無異是監視，小孩都要尊嚴。」與其用木板勉強隔間「房」，「不如買個太空艙，兩個艙都是7000 多，宜家傢私一張床都過萬了。」
他透露，愈來愈多私樓業主買太空艙，「大圍有個700呎單位，住了兩家人，各有子女，根本不夠房，就索性買兩組太空艙，父母睡下層，子女睡上層」。
他形容，兩家人彷彿是另類「宜室宜居有辦法」，「希望可在原已那麼少地方盡用空間」。
政府玩嘢
黃偉麟7 年前仍從事地產，看到香港鬧「宿舍荒」，靈機一觸驚覺太空艙可為，「兩人房變四人房，而且花的錢不多，技術上又做到。」
其後，他跟學生會也談好，只等學校首肯，「怎料學校一直不回覆，最後不了了之，現在我知道背後原因：我解決了問題，學校就不能跟政府拿30億建新校舍。」
宿舍大計胎死腹中後，他原本想進軍酒店，更是全港第一個申請太空艙酒店牌照的人。豈料政府牌照組聽罷計畫後回答：「黃生，《消防條例》是七十年代訂下來，不包括太空艙，我們不懂發牌給你。」黃偉麟說：「我每隔四個月仍收到來信，說『你的個案正在處理中』」。
香港愛跟新加坡比較，「人家積極得多，政府贊助新興行業，每家太空艙酒店給300萬，邊試邊修改法例。」黃偉麟大惑不解：「明明新加坡跟香港都是走英國標準，為什麼新加坡做到，香港做不到？」
如今，太空艙產業在世界已成風潮，各地政府都在研究，唯獨香港政府視若無睹，唯一的解釋：「他們是傻的！」
結果，一方面欠缺新指引，使有心創業者卻步；另一方面又執法不力，對惡劣單位視而不見，使黑心經營者有機可乘，任由太空艙住負面方向走。
太空艙遍地開花 變出億萬商機
酒店計畫暫時行人止步，黃偉麟如今只得專注生產太空艙，但成績絕不失禮：全中國八成品牌都是他們代工生產，國外的客戶亦遍佈日本、東南亞、美國、冰島。
訂單源源不絕，肯定財源滾滾吧？他不以為然：「我們做廠賺得不多，反而是我們客戶，很多稍動腦筋，便把太空艙變成一盤很賺錢的生意。」
收入增2.5倍
不像香港，內地對太空艙酒店的態度較開放，商人遂把握機會經營。黃偉麟有個內地客人，在車站尾開了家「七天酒店」加盟店。「七天」乃內地連鎖廉價酒店，廣受歡迎，加上靠近車站，店主原以為收入將無憂。
可惜天意弄人，車站頭竟又開了家「七天」，結果旅客一出車站，只看到車站頭那家，讓他們入住率長年高踞90%；車站尾那間僅得60%，差強人意。
「於是，這個老闆來找我。我見他的大房常空置，建議他扔掉床，扔掉櫃，嘗試裝四組太空艙。」轉太空艙消息一出，大批貪新鮮的顧客立刻如鯽湧入，「開幾多日爆幾多日」。
黃偉麟隨即補充道：「其實不止爆滿般簡單，你計計，原本大房159人民幣一晚，乏人問津；現在49 塊一晚，一間房8 個人就392 塊，排長龍租，收益多2.5倍！」
如今全球交通網絡愈趨完善，旅遊業規模持續膨脹，「有廉航，機票平；有火車，車費平，只差平住宿，太空艙是一條出路。」
「八星級」大酒店
除了上述車站的「七天」，黃偉麟在內地還有個大連客人，「參考」日本膠囊酒店9Hours，創辦12 Hours。裏頭的設施，不論是洗衣房，還是上網區，均大同小異。
中國人最恐怖的地方是，他「參考」你的東西，然後賣得比你平。這家酒店淡季只98塊一晚，旺季也不過128，加上設計時髦，深得年輕人歡心。
酒店老闆賺得盤滿缽滿，如今再多開兩家：一家加游泳池，另一家設保齡球場，「我想連杜拜的七星級酒店都沒有保齡球場吧」。
以為太空艙只限大樓？不，青海就有人想到把太空艙放在玻璃貨櫃裏，讓旅客細賞沙漠黎明。
「以往我們到絲路看日出，總要夜班三更起身，捱著冷騎駱駝上山看。騎駱駝200多塊，租大衣700多塊，唔抵；現在500塊，能睡在一個保溫的玻璃貨櫃過夜，睡醒了，就安坐裏頭的太空艙看日出，很多人爭相預約。」
這位青海「流動太空艙」的老闆跟黃偉麟說，他如今只做半年生意，淡季時將玻璃貨櫃運離沙漠。「半年生意額，等於人家兩年。」
共享太空艙
內地時興「共享」，連太空艙都「共享」。
因應國情，打工仔習慣午睡，有商人索性在大公司附近，設「時租太空艙」。「員工睏時，用微信預約時段，自己拍卡進去睡，睡醒拍走就結帳，方便快捷。」
出差賺「下欄」
「共享」以外，號稱「新四大發明」之一的高鐵，也為太空艙創造商機。神州那麼大，高鐵網四通八達，連接各省，內地僱員出差遂成「新常態」。
以往他們可報銷，但老闆發現不划算，「索性給員工一筆錢，自己決定住哪兒，豐儉由人，總之餘額歸你」。打工仔自然願意住價錢相宜的太空艙，希望從中賺多個錢。
醫院、感化院都用
跳出中國，全球都求「艙」若渴，其中一個是杜拜。「他們醫院買，原因是病人做手術，家屬乾等很辛苦。現在只要付些錢，就能進去睡睡，整個安排聰明得很。」
黃偉麟的客人來自五湖四海。有別於中國，外國人買太空艙不是牟利，「有個慈善團體前陣子找我，希望經營太空艙，讓居無定所的露宿者，可以拿政府的社會津貼入住，起碼舒適點。」
美國人則用太空艙幫露宿者及感化院青年。「他們都年少無知，誤入歧途，如果把感化院設計到跟監牢一樣，他們可能會反感，變得更反叛，用太空艙至少減少身陷囹圄的感覺，說不定教化效果更好。」
開業至今7年，黃偉麟業績不斷升，「是幾倍幾倍的翻」。今天，他們大概有1萬多組太空艙送到世界每個角落，「來年只會是2萬，4 萬，再到8萬！」
以太空艙變出億萬生意，「近日還有一間內地手機遊戲公司找我，希望我設計一個供人玩VR （Virtual Reality，虛擬實境）的太空艙。」連最新科技都涉獵，黃偉麟補充：「你知啦，玩VR時像個傻仔，自己在一個艙裏玩就啱哂。」
香港起步慢
世界各地創意迸發，香港稍為落後，但其實都不乏好主意：有群年輕人開太空艙，主打「認識異性」，並且定期搞活動，如遊艇派對、舞會讓大家加深了解，實為一眾「毒男毒女」之福音。
然而，要搞得有規模的話，法例配合始終重要。要不然香港人再有創意，也只會淪為空談。
許創彥 本刊記者 信報財經月刊
P024-027 | 封面專題 | 港樓難跌之謎 | By 黃愛琴 2018-05-01
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港人「父幹」不敵內地富爸爸
借用內地術語，現在是一個「拼爹」的時代！香港人有富爸爸，「新香港人」的富爸爸更加富有！誰能買起香港，答案呼之欲出。樓價飆升，收入跟不上，靠父幹買樓，已是全球趨勢，但箇中風險大，日本前車可鑑。
上年有位陳先生，買入一個一千萬的單位，送給子女，並代交五成首期。傳媒問他，現在買樓是否首先需要一位像他一樣的富爸爸，他認同，並笑言買樓要「識投胎」。在樓價瘋升的時代，買樓投胎論，已經勝過「贏在起跑線」。
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為，父母幫助子女買樓，在香港已經很普遍。父幹的出現，是源於低按揭。
今年二月，金管局新造按揭平均成數是48.9%，即置業者從銀行借得的按揭貸款佔房價少於五成。
「一個600萬單位，首期300 萬，供款300萬，已經是屬於買到和買不到的分別，買到的是以財富支持購買力，買不到的永遠上不了車。」關焯照指這個情況在二手市場更加明顯，因為沒有地產商提供的高成數按揭。
一成父幹買起兩年供應
財富效應，是撑起香港樓市的關鍵。香港有一部分人早已富起來。花旗銀行去年發表報告，指香港有6.8萬名流動資產達千萬的富翁，他們大部分是戰後嬰兒，平均年齡58 歲，是社會學家呂大樂口中的第二代香港人。他們生逢經濟高速發展的七、八十年代，不但事業有成，並且透過投資股、樓、車位等，累積大量財富。在目前向下流的香港，他們有一個新名詞——「富爸爸」，皆因下一代發展機會有限，只能靠消耗上一代的財富來置業。
統計處資料顯示，香港有超過六成五的自置居所住戶已經供完樓〔圖一〕，約120萬戶。關焯照指出，香港50 歲或以上無任何債務的也有40萬戶，有巨額套現潛力，付首期不是問題。「只要有一成人幫子女買樓，已經是4 萬戶，等於香港兩年的私樓單位供應量。」
官二代、富二代湧港
雖然香港富爸爸實力不錯，但是內地富爸爸似乎更勝一籌。根據《中國私人銀行2017：十年蝶變、十年展望》，截至2016 年底，中國高淨值家庭數量已超過210 萬戶，擁有54 萬億可投資金融資產。樓價的不斷攀升也創造了財富效應，自2008 年開始，內地樓價走過「白銀十年」，當年深圳樓價約一萬元一平米，今日已升至最少五、六萬，由於內地缺乏投資出路，老百姓喜歡投資「磚頭」，手上持有多套房產者比比皆是。
地產中介公司「港漂家」負責人劉瑞卿，多年來閱港漂無數，他指港漂「99% 都不能用窮字來形容。家境最普通的，都已經在國內有十個、八個物業」。
香港年輕人要買樓，父母可能需要將自住物業加按才籌夠首期。內地生想在香港置業，父母只需賣出內地一、兩個物業。
再加上，內地自1978 年開始實行一孩政策，港漂都是獨生子女，沒有兄弟姐妹競爭資源。相反，香港家長想為子女買樓，可能幫得一個，就幫不了第二個。
劉瑞卿透露，不要相信港漂窮。有一年，他曾聘請了一個19 歲的港漂男孩做兼職。男孩說自己很慘，未食過壽司。活動完結後，劉瑞卿請他和同事到尖沙咀諾士佛台吃飯，埋單400 元一位。「豈料他們成班人說我們cheap！自己走去半島吃飯，那個男孩請客，埋單二萬多元！」原來父母教港漂不要認自己有錢，以免被打劫。
內地生來港，除了讀書，還學做家族投資。有些富爸爸會買間屋給來港讀書的子女，「想法好搞笑，買回來，叫阿女想辦法找人出租，當零用錢用，順道學學理財。」
辣招推出後，這類案例絕跡。不過「錢搵錢」的模式仍然不少。「畢業後父母給他們幾百萬學投資。每日都有幾個人問我們，在香港應該投資什麼。」
嶺南大學社會學及社會政策學講座教授林睿（Ray Forrest）指出，靠父幹才能置業，會帶來跨代貧窮問題。
他說：「這是不公平的，因為不是每一個父母都有能力幫助子女買樓，那些沒有富爸爸的人怎算？結果是貧者愈貧，富者愈富，不平等是發生在家庭之間，而非世代之間。階級變成由資產決定，即使是專業人士都無法買樓。」
思想獨立、經濟依賴 靠父幹成世界趨勢
近年歐美國家出現一個「飛旋鏢世代」（boomerang generation）現象，指許多原本已經離家的成年人，因為經濟拮据，無法置業，要搬回父母家住。倫敦政治經濟學院的研究發現，子女的忽然回歸，打亂了父母的退休安排和寧靜生活。
平均置業年齡被推遲
嶺南大學社會學及社會政策學講座教授林睿（Ray Forrest）指出，近年歐洲成年人留在父母家中的比率不斷上升〔表一〕，他們在思想上想獨立，在經濟上卻變得更加依賴，感到很挫敗。
他多年來一直做關於住房的研究，指靠父幹買樓在西方日漸變得普及。
英國有調查指出，在1990年，25 至29 歲的置業比率是63%，2010 卻只有34%。在英國成長的林睿23 歲已買下人生第一個物業，如今的平均置業年齡是30 歲，因為樓價已經被種種投資炒賣推高。「在西方，投資渠道有限，沒有太多選擇，樓比較保值。」
林睿指出，香港沒有退休保障，家就是退休保障。近年，西方的state pension 也出現危機。隨著人口老化，福利開支不斷增加，政府叫年輕人自求多福，以資產作保障遂變得日漸重要。但年輕人的工作沒有上一代那麼穩定，要置業只能靠爸媽。
富爸爸勝銀行
在英國和澳洲，「父幹」譯作The bank of Mom and Dad，意指父母就好像滙豐銀行一樣，借錢給子女買房。在2017 年，有三成澳洲父母會出錢幫助子女買房，款項額達653億美元，是該國第五大借貸來源。英國父母在2016 年，幫助子女買了25 萬個物業，平均資助額為樓價的7%，是第十位按揭提供者。林睿說：「在倫敦，買樓的首期平均為60 萬港元，對年輕人而言，是一筆相當大的支出，家人幫忙已變成必需。」
房產爆破供三代 日本新世代「低欲望」
樓市升升升，靠父幹買買買。經濟學家關焯照認為，香港樓市已經出現泡沫，有機會步當年東京的後塵。
九十年代，日本樓市曾經在短短四年間暴升了兩倍，1990 年僅東京地價已相當於整個美國的地價。當時日本人認為東京土地有限，政府又大力支持房地產，樓價無可能會下跌，故用三代人之力、供80 年樓也要入市。誰料到了2000 年，樓價已暴跌85%，令日本通縮了161個月。
想過遊牧生活
經濟長期低迷，年輕人深受其害。許多公司向正式員工開刀，終身受僱不再，取而代之的是低工資、缺福利的兼職員工和派遣員工。厚生勞動省2014 年發現，在民營企業和組織工作的勞動者中，非正式員工的比例達到歷史新高的40.5%，是1990年的兩倍。
目睹上一代人因為滿足欲望而背負房貸、車貸，新世代選擇不婚、不育、不做樓奴，成為大前研一所講的「低欲望社會」。
Kimi 和Hiro 是一對在東京工作的90 後夫婦，兩人分別來自岡山和京都。為了減低租房開支，他們選擇住在較偏遠的川崎市高津區，沿車站走回家的十多分鐘，會見到不少殯儀館。
「我們沒有買房的欲望。東京的樓價太高，而且人多擠逼，不是理想的居住空間。」Kimi說。
任職於人力資源部門的Hiro，每三年會被調派一次到世界不同地方，準媽媽Kimi打算夫唱婦隨，過上遊牧生活。「我希望孩子將來可以自由自在地生活，到外國不同地方。」
年輕人厭棄城市
他們其實不算無殼，因為鄉下的父母百年歸老以後，房子會留給他們。Hiro 是獨子，Kimi 是長女，擁有房產繼承權。退休後，他們就會回到京都或者岡山，與父母一同生活，一來可以照顧年邁的雙親，二來鄉郊空氣好、物價低，適合退休生活。「Hiro 的父母年紀比較大，他打算50 歲左右就申請提早退休，回去照顧父母。」
日本鄉郊有很多「鬼城」。因為人口嚴重老化，再加上年輕人湧到東京等大城市工作，老人死後，房子空置，下一代卻要交物業稅，想賣掉又沒有買家。政府統計，截至2013年，這類「鬼房」在全日本有820 萬戶，佔全國住房13.5%。2015 年日本政府推出「住宅空置對策法」，規定空置單位要增加6 倍固定資產稅，使不少人萌生回鄉退休的想法。
事實上，日本近年出現了一股年輕人回鄉熱潮。日文詞彙，如「田移住」（移居鄉間）和「田 暮らし」（鄉間生活），成為了新聞或新書的常見字。2002 年成立於東京的法人機構「故鄉回歸支援中心」，原本打算協助長者回鄉，現在卻多了20 至40 歲的人問津，佔了2015 年總相談人數的67％，比七年前高出30％。
這反映出，以有限的薪資，追求無限的房價，終非長久之計。
黃愛琴 本刊記者
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