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sun 發表於 2016-9-29 06:49

38歲包租公 揸千萬資產難退休

[size=15px]https://hk.finance.yahoo.com/personal-finance/wealth-management/[/size]
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黃先生(38歲)擁有多個收租物業,現時每月盈餘充裕,令人羨慕!太太準備1年後轉為全職主婦,並希望 :[/size][/font]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]1. 5-10年後退休,如何投資才能達到 ?[/size][/font]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]2. 知道應如何善用現時的40萬元現金 ?[/size][/font]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]3. 一對子女(現6歲及4歲)日後在海外升讀大學[/size][/font]
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[align=center][font=Georgia, Times, "][size=15px][img]https://s.yimg.com/bt/api/res/1.2/Y3clCVr6MO_yEFHkxabT4g--/YXBwaWQ9eW5ld3NfbGVnbztxPTg1O3c9NjMw/http://l.yimg.com/os/publish-images/finance/2016-09-28/5415f540-854d-11e6-8878-2b4e24712d45_mrwongtable.png[/img]
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[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]註1 : 稅後及扣除強積金, 另有1.5個月年終花紅(各約8萬元)[/size][/font]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]註2 : 各物業情況 :[/size][/font]
[table=98%][tr][td=1,1,68]
[/td][td=1,1,48][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]估值[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]尚餘按揭[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]淨資產額[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]尚餘年期[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]假設年利率[/font][/align][/td][td=1,1,57][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]每月供款[/font][/align][/td][td=1,1,56][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]每月租金[/font][/align][/td][/tr][tr][td=1,1,68][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]自住物業[/font]
[/td][td=1,1,48][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$1,300萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$50萬[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$1,250萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]3[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]2.15%[/font][/align][/td][td=1,1,57][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$13,740[/font][/align][/td][td=1,1,56][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]-[/font][/align][/td][/tr][tr][td=1,1,68][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]海外收租住宅[/font]
[/td][td=1,1,48][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$400萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$135萬[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$265萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]21[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]5%[/font][/align][/td][td=1,1,57][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$8,668[/font][/align][/td][td=1,1,56][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$7,400[/font][/align][/td][/tr][tr][td=1,1,68][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]廣東收租住宅[/font]
[/td][td=1,1,48][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$80萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]-[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$80萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]-[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]-[/font][/align][/td][td=1,1,57][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]-[/font][/align][/td][td=1,1,56][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$3,000[/font][/align][/td][/tr][tr][td=1,1,68][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]海外收租商舖[/font]
[/td][td=1,1,48][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$180萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$68萬[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$112萬[/font][/align][/td][td=1,1,53][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]18[/font][/align][/td][td=1,1,58][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]5%[/font][/align][/td][td=1,1,57][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$4,750[/font][/align][/td][td=1,1,56][align=center][font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important]$6,400[/font][/align][/td][/tr][/table]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]縱觀黃先生的目標及情況,他應留意以下地方 :[/size][/font]
[list=1][*]黃太準備1年後轉為全職主婦,在收入上將起一個很大的變化!現時每月盈餘將由47,000元降至幾近月光族,年終花紅亦驟減至8萬元!所以黃先生現在就要規劃及重組財政,爭取時間![*]黃先生的現金(40萬元)僅佔淨資產不足3%,亦只能支付6個月的生活費,所以筆者建議將此留在活期戶口,不要用來投資。[*]海外物業的租金收入並不足夠支付供樓開支,是其中一個風險,尤其日後只有自己一份薪水時!如果是因爲按揭利率較高的話,筆者建議採用「跑息差」策略 - 將自住物業加按或加長年期(因現時香港的利率仍較低),並將套現回來的投放在海外物業(即整體按揭額不變),但每月供款額及整體利息支出卻可減低,令現金流較健康,把餘下的錢儲蓄起來,更可令資產增長得更快。相比3年後自住物業供滿,才將那$13700供款額拿去投資,這方法更能善用投資的最好朋友 – 時間!假如將自住物業加按至80萬元(套現32萬元及投入海外物業裡),再加長年期至10年,整體供樓支出可由27,000元減少8,300元至18,700元。[*]若各海外物業是長線擁有,因物業已供滿,退休後租金料可支付每月的基本支出的9成(家用丶水電管理費等 : 約$18,000) ,再者兩夫婦的強積金累積至60歲時(最早提取年齡)分別約200萬及142萬元(假設年回報5%),所以著眼點應該是怎樣負擔48-60歲內、每月約$41,000的家庭開支,共約800萬元(假設3%通脹)![*]至於子女海外教育,支出差異可以很大,但十多年後每人300萬元的預算已是很保守的估計!所以要達成退休及教育兩大目標,10年後需累積約1,400萬元的資產。[/list]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]若能如上述那樣「跑息差」,首年的每月盈餘可增至$56,000,另有16萬元花紅,第二年開始盈餘減至$8,300,年終花紅8萬元,若用於投資環球股票基金(假設年回報6%),10年後共滾存至360萬元,連同已有的40萬元,總資產共400萬元,但仍欠1000萬元,相信10年內退休是頗有難度的![/size][/font]
[font=arial, STHeiti, pmingliu, sans-serif !important][size=15px]筆者建議黃先生可再工作多5年,因那時自住物業已供滿,每月盈餘可再增多$7,400,5年後總資產可滾存至680萬元,連同強積金(也會多30萬元),總資產共有1,052萬元。若海外物業的租金能增加,本身薪水亦可增加,對達成兩大目標是有較大把握的!當然最後一著是賣掉部份物業套現,在適當時候仍是可行的。[/size][/font]

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